L’intégration des futurs héritiers à la SCI simplifie et optimise grandement la succession. En effet le patrimoine immobilier étant la propriété de la société et non du défunt, les héritiers seront exonérés d’impôts et n’auront pas à se présenter devant un notaire en Espagne.

Il est à noter qu’en France les ayants droits sont exonérés du paiement de l’impôt sur les successions et les associés ne sont pas taxés sur la plus-value immobilière lors de la donation de leur parts.

Il est intéressant de profiter des dispositifs fiscaux mis en place par la France. Selon l’activité de la SCI le régime fiscal peut varier. En effet dans le cas d’une activité régulière d’achat revente de biens immobiliers générant des plus-values, la société est considérée comme ayant une activité commerciale et est soumise à l’impôt des sociétés. En revanche, si son activité est considérée comme civile, elle est soumise à l’impôt sur le revenu et les associés sont imposés sur leur part.

Par ailleurs, les charges locatives sont déduites du résultat imposable et la taxe de transfert est nulle sur une vente de maison à rénover. Le Royaume d’Espagne n’a pas de dispositifs fiscaux équivalents à la Société Civile Immobilière française. Le particulier n’a d’autres choix que de créer une société commerciale pour se constituer un patrimoine immobilier et il est imposé à 25% aussi bien sur les revenus locatifs que sur les plus-values issus de l’achat revente.

Le concept espagnole qui se rapproche le plus de la Société Civile Immobilière française est l’entité patrimoniale qui sera soumise à un régime fiscal spécial. La condition principale à remplir pour former cette entité patrimoniale est qu’elle doit posséder plus de la moitié de ses actifs sous forme de biens, de droits ou de titres. Et ces derniers ne doivent pas être affectés à une activité économique ce qui exclut l’achat revente, ainsi que la gestion locative.

Par ailleurs, les entités patrimoniales ont le désavantage de ne pas pouvoir bénéficier de certains avantages fiscaux, notamment le régime des petites entreprises ou encore de ne pas pouvoir profiter des accords entre l’Espagne et la France concernant l’exonération de double imposition (Convention signée à Madrid le 10 octobre 95). A l'inverse la Société Civile Immobilière française bénéficie de cette convention contre la double imposition pour l’achat de biens immobiliers en Espagne. La SCI sera imposée en Espagne dans le cas où les biens immobiliers représentent plus de la moitié des actifs et en France le cas échéant.

Comme expliqué précédemment, l’un des risques serait d’être soumis à l’imposition espagnol, moins avantageux. En effet, si le ou les actifs immobiliers acquis sont exploités dans le cadre de contrats locatifs, la SCI bien que française est soumise à la fiscalité espagnole. En conséquence les revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le revenu dans le Royaume d’Espagne.

Par ailleurs, il est à noter que si la Société Civile Immobilière propose la location d’un bien meublé, elle sera soumise à l’impôt sur les sociétés ce qui pourrait avoir des conséquences néfastes sur la revente dudit bien.

La décision de créer une Société Civile Immobilière pour l’acquisition de bien immobilier doit être réfléchi en amont et discuté avec le conseil approprié. En effet la mise en œuvre des conventions fiscales internationales peut être source de complexité voir dans certains cas particulier se révéler moins pertinent qu’une détention en direct classique. Pour éviter ces pièges qui peuvent avoir des conséquences dramatiques sur votre projet et être accompagné et conseillé tout au long de votre aventure espagnole n’hésitez pas à nous contacter.