En vue d’acquérir un bien immobilier en Espagne, une étape incontournable est l’obtention d’un prêt bancaire.

Dans certains cas, il est possible de contracter un prêt auprès d’une banque française en vue d’investir dans un ou des actifs immobiliers espagnols mais ce n’est pas la solution la plus courante et la plus simple.

Lorsque vous achetez un bien en Espagne, les conditions diffèrent selon que vous soyez résident espagnol permanent ou non. Les conditions peuvent grandement varier d’une banque à l’autre de sorte qu’il est vivement conseillé de faire appel à un spécialiste de la question

Tout d’abord, il est important de signaler que ces dernières années les taux étaient plus intéressants en France qu’en Espagne. Toutefois cette tendance est en train de s’inverser avec des taux français en augmentation et des taux espagnols en baisse. En Espagne la durée des prêts est plus longue qu’en France et peut aller jusqu’à 40 ans mais dans le cas d’un emprunteur non résident espagnol elle est limitée à 30 ans. Par ailleurs l’assurance vie n’est pas exigée pour les non résidents. Une autre particularité de l’emprunt auprès des banques espagnoles est que l’apport exigé est généralement plus élevé qu’en France. Ainsi les organismes de financement réclament un apport d’environ 40% du prix de vente en moyenne pour les personnes ne résidant pas en Espagne.

Le montant du prêt est le plus souvent proportionnel à la plus faible valeur entre le prix de vente négocié et la valeur de la Tasación inmobiliaria (estimation de la valeur du bien), mais pour certaines banques il dépend seulement de cette estimation. Les banques espagnoles proposent des conditions différentes dans le cas d’un prêt pour une résidence principale par rapport aux autres types d’investissements immobiliers (résidence secondaire, investissement locatif, etc..). En effet l’acquisition d’une résidence principale bénéficie d’un taux d’emprunt, d’un pourcentage de financement de la valeur totale du bien et d’un terme de prêt plus intéressant. Si l’on compte résider plus souvent en France qu’en Espagne, il peut donc être pertinent d’envisager un changement de résidence principale.

Les taux d'intérêt fixes généralement pratiqués en Espagne sont autour de 1,80% mais il est possible de les réduire jusqu’à 0,60% en respectant certaines conditions. En Espagne, lorsqu’un prêt hypothécaire est contracté, la garantie réelle du bien est la propriété achetée contrairement au système français où c’est la résidence principale qui est souvent mise en garantie lors de l’achat d’un bien immobilier.

Une fois ces vérifications faites, le “Contrato de Arras” peut être signé avec le vendeur. Il s’agit d'un compromis de vente qui sera nécessaire pour le dossier d’emprunt. Au moment de demander un prêt bancaire pour réaliser l’achat d’un bien immobilier en Espagne, votre banque demandera obligatoirement une évaluation de l’appartement ou de la maison (appelée Tasación inmobiliaria) afin de vérifier que le prix de vente est cohérent avec la valeur estimée du bien.

Cette évaluation s’effectue en quelques jours et a une validité de 6 mois. Elle coûte généralement entre 200 et 400€. Comme en France, vous devez produire des justificatifs d’identité et de ressources afin de permettre à la banque d’apprécier votre situation mais aussi de contrôler la provenance des fonds dans le cadre de la lutte contre le blanchiment d’argent. Les documents à réunir pour l’analyse du dossier par l’organisme de prêt sont nombreux et peuvent être divisés en deux catégories.

D’une part les pièces justificatives personnelles:

D’autre part, les pièces justifiant de vos ressources et des éventuelles charges qui vous incombent, et les pièces liées au projet:

Pour vous guider et vous épauler dans toutes ces démarches parfois complexes, n'hésitez pas à me contacter, je suis spécialiste dans le conseil de grands patrimoines dans le secteur financier: